Giá trị thực về căn hộ cao cấp

PetroVietNam LandMark (Q.2, TP.HCM) đã chào giá rẻ hơn đến 30% so với các dự án kế cận trong khu vực như Imperia An Phú, The Vista.

Cuối tháng 3.2011, trong một buổi tọa đàm về giải pháp kích cầu cho thị trường bất động sản, giám đốc một công ty kinh doanh, tiếp thị địa ốc cho rằng, để kích cầu thị trường, các doanh nghiệp bất động sản nên giảm 30% giá bán hoặc giá cho thuê. Theo vị này, hiện có nhiều ngành kinh doanh chấp nhận không lãi, chỉ mong vượt qua được khó khăn. Vì thế, ngành địa ốc cũng nên tính đến chuyện này.

Đâu là giá trị thực của bất động sản?

Có lẽ PetroVietNam LandMark, do Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Power Land) làm chủ đầu tư, là dự án đầu tiên giảm giá đến 30% so với giá thị trường. Cụ thể, giữa tháng 4.2011, PV Power Land đã mở bán đợt đầu 66 căn hộ cao cấp của dự án PetroVietNam LandMark với giá chỉ 19,9 triệu đồng/m².

Mức giá này đã tạo ra nhiều luồng ý kiến trên các diễn đàn bất động sản. PV Power Land chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn hay bất động sản đang quay về giá trị thực? Những thắc mắc này là có cơ sở nếu phân tích kỹ vị thế của PetroVietNam LandMark so với các dự án tương đương cùng phân khúc.

PetroVietNam LandMark nằm trong tổng thể Khu quy hoạch CityHorse, Khu Đô thị An Phú, quận 2, TP.HCM, với công viên rộng hơn 7 ha, mặt tiền Đại lộ Đông Tây. Theo dự kiến, sau khi đường hầm Thủ Thiêm được đưa vào sử dụng, thời gian đi từ PetroVietNam LandMark đến quận 1, TP.HCM chỉ còn khoảng 5 phút. Dự án còn có đầy đủ các tiện nghi như trung tâm thương mại, văn phòng, hồ bơi, công viên, sân tennis, spa. Cách Dự án chưa đầy 500 m là siêu thị, trường học quốc tế và ga tàu điện ngầm trong tương lai.

Có nhiều đặc điểm thuận lợi như vậy nhưng LandMark chỉ bán với giá 19,9 triệu đồng/m², bằng khoảng 70% giá bán của những dự án kề cận trong khu vực. Dự án Căn hộ Cao cấp Imperia An Phú, chẳng hạn, đang được chào bán với giá từ 28-35 triệu đồng/m². Các dự án Estella, The Vista cũng có giá bán tương đương Imperia An Phú.

Theo ông Đinh Vũ, Trưởng Ban Thư ký Truyền thông của PV Power Land, mức giá này sẽ giúp doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh hơn. “Với giá bán này, chúng tôi cũng đã có lời”, vị này cho biết.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng LandMark đang bán đúng với giá trị thực của nó. “Những dự án khác trong khu vực được tung ra trong thời điểm sốt giá nên giá bán khá cao. Còn LandMark mới được tung ra, nên đã có sự điều chỉnh hợp lý. Với mức giá này, chủ đầu tư sẽ không có nhiều lợi nhuận, nhưng bù lại họ có thể thu hồi vốn nhanh”, ông nhận định.

Trong khi đó, nhà quản lý cấp cao của một dự án đối thủ nằm trong khu vực (không muốn nêu tên) cho rằng LandMark bán với giá rẻ như thế có thể là do có được lợi thế đất rẻ từ PV Power Land (một doanh nghiệp nhà nước). Và theo vị này, LandMark cũng có một số nhược điểm như thiết kế thiếu hợp lý, vật liệu và trang thiết bị nội thất chất lượng không cao, vấn đề đơn vị quản lý cũng chưa rõ ràng.

Theo nhận định của một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), có thể LandMark thiết kế chưa hợp lý, nhưng với vị trí như vậy, mức giá trên là quá tốt so với các dự án xung quanh. Thực tế cho thấy, từ khi ra mắt, LandMark đã tạo được hiệu ứng khá tích cực trên thị trường. Theo thông tin từ chủ đầu tư, sau 1 tháng chào bán, LandMark đã bán được 50% số lượng căn hộ của đợt 1.

Trường hợp của LandMark cho thấy, giá trị thực của bất động sản có thể thấp hơn nhiều so với mức giá các chủ đầu tư đang rao bán, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng thừa nhận điều này.

Tại đại hội cổ đông của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) mới đây, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn, cho rằng sở dĩ HAG gặt hái được thành công trên thị trường bất động sản là vì doanh nghiệp đã mua và tạo được quỹ đất từ năm 2004 với giá rẻ. “Giá đất bình quân chưa tới 1 triệu đồng/m², cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m² theo quy trình khép kín của Tập đoàn. Vì thế, bán với giá nào cũng có lời”, ông nói.

Đa số các dự án bất động sản đang được xây dựng trên địa bàn TP.HCM đều được mua bán từ trước năm 2009 (thời điểm Nghị định 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực), nên hầu như là đất giá rẻ. Năm 2001, tại khu vực trung tâm quận 2, chẳng hạn, giá đất ở chỉ khoảng 5 triệu đồng/m², năm 2000 là dưới 1 triệu đồng/m². Trong khi đó, những dự án ở khu vực này đa phần được phê duyệt trong khoảng thời gian từ năm 2001-2007.

Ẩn số giảm giá

“Để thị trường này đi vào ổn định, sản phẩm bất động sản phải giảm giá xuống 30%, năm tới giảm tiếp khoảng 10-20% nữa”, Tiến sĩ Phạm Đỗ Chí, chuyên gia kinh tế, nhận định. Phát pháo đầu tiên là LandMark đã nổ. Sau dự án này, dự án nào sẽ nối gót? Trên thực tế, đầu năm 2009, khi HAG công bố giảm tới 40% giá căn hộ của dự án Phú Hoàng Anh và Hoàng Anh River View, sau đó nhiều dự án đã công bố giảm giá.

Theo ông Thanh, Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc hạ giá bán sẽ làm mất giá trị của dự án và niềm tin của nhà đầu tư vào dự án sẽ giảm đi rất nhiều. “Đối với những dự án đã mở bán từ những năm trước đó, vì đã bán một lượng lớn sản phẩm cho khách hàng, nên việc giảm giá rất khó xảy ra. Khả năng giảm giá chỉ có thể diễn ra với những dự án mới mở bán lần đầu”, ông nhận định.

Tuy nhiên, những dự án chưa công bố bán cũng đang gặp một số vấn đề. Đó là chi phí xây dựng đang tăng cao. Từ đầu năm đến nay, giá các loại vật liệu xây dựng như xi-măng, thép đã tăng khoảng 25%, các loại gạch, cát, đá tăng 15%. Lãi suất ngân hàng, chi phí lương cho bộ máy quản lý dự án cũng tăng so với những năm trước, đẩy giá thành xây dựng tăng lên.

Như vậy, một câu hỏi được đặt ra là liệu sẽ có một đợt giảm giá, thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc căn hộ cao cấp hay các doanh nghiệp sẽ tiếp tục giữ giá cao và thị trường sẽ tiếp tục đóng băng?

Theo NCĐT