Vì sao Liberty muốn bán Pullman Saigon Centre?

Khách sạn 5 sao ở TP.HCM sẵn sàng CHO chuyển nhượng toàn bộ”. Bên dưới dòng tựa đề là những thông tin cơ bản về khách sạn trên và về thị trường khách sạn du lịch Việt Nam được đăng tải trên trang web adalidda.com vào ngày 10.9.2014.

Theo lời tự giới thiệu thì adalidda.com là một trang web hướng tới dịch vụ một cửa cung cấp những thông tin liên quan đến kinh doanh, thương mại và đầu tư trong khu vực ASEAN và 6 nước đối tác trong khuôn khổ Hiệp định Đối tác Toàn diện Khu vực RCEP. Trang web này chưa được nhiều người biết đến.

Qua những hình ảnh và thông tin đưa ra từ adalidda.com thì mặc dù tên khách sạn không được công bố, nhưng nhiều người trong giới kinh doanh khách sạn sau khi nhận được thông tin đều nhận ra đó chính là Pullman Saigon Center. Thông tin trên gây ấn tượng mạnh bởi khách sạn Pullman Saigon Center chỉ mới đi vào hoạt động từ cuối tháng 9 năm ngoái.

Bổn cũ soạn lại

Khách sạn Pullman Saigon Centre có tổng vốn đầu tư khoảng 1.400 tỉ đồng, được xây dựng trên khu đất khách sạn Metropole trước đây và một phần đất mua lại từ trạm xăng của Công ty Cổ phần Vật tư – Xăng dầu Comeco. Dự án này gồm 3 tầng hầm và 24 tầng với khoảng 306 phòng; đi kèm là các hạng mục dịch vụ khác như nhà hàng, khu hội nghị, câu lạc bộ sức khỏe. Khách sạn do Công ty Cổ phần Quê Hương (Liberty) làm chủ đầu tư.

Mặc dù NCĐT đã cố gắng liên lạc nhưng vẫn chưa nhận được xác nhận chính thức và thông tin thêm từ Liberty. Tuy nhiên, với những dữ kiện đã được công bố thì việc bán khách sạn Pullman Saigon Centre được đánh giá là có cơ sở.

Dường như động thái chào bán Pullman Saigon Centre đã được Liberty chuẩn bị từ trước. Theo Báo cáo tình hình quản trị 6 tháng đầu năm thì vào tháng 1.2014, Liberty đã thành lập Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Một thành viên Khách sạn Quốc tế Bình Minh với vốn điều lệ được công bố 900 tỉ đồng theo hình thức chuyển tài sản. Đến tháng 5, Liberty lại đưa ra quyết định chuyển giao khoản nợ vay trước đây dùng để đầu tư vào khách sạn Pullman Saigon Centre cho Quốc tế Bình Minh kèm với kế thừa quyền và nghĩa vụ của Hợp đồng tín dụng vay vốn, đi cùng tài sản đảm bảo.

Đây là cách làm khá giống với những vụ chuyển nhượng dự án bất động sản đã từng xảy ra tại TP.HCM. Thay vì chuyển nhượng tài sản, chủ đầu tư lập ra công ty con và góp vốn bằng chính tài sản định chuyển nhượng, sau đó bán công ty con. Ví dụ như cách làm của Gemadept trong thương vụ chuyển nhượng Gemadept Tower và Vingroup với Vincom Center A.

Khách sạn 5 sao khó ăn

Là khách sạn 5 sao duy nhất trong toàn hệ thống khách sạn của Liberty và chỉ mới đi vào hoạt động. Do đó, động thái chào bán Pullman Saigon Centre đã khuấy lên một câu hỏi quen thuộc, tại sao Liberty muốn bán Pullman SaiGon Center?

Theo báo cáo thường niên năm 2013 của Liberty, công ty này đã có một năm kinh doanh hiệu quả với tăng trưởng tốt doanh thu đạt 44%, nhưng lợi nhuận sau thuế của Công ty bị sụt giảm mạnh, từ mức gần 125 tỉ đồng năm 2012 đã giảm xuống chỉ còn gần 73 tỉ trong năm tiếp theo. Mặc dù có nhiều nguyên nhân của sự sụt giảm, nhưng nguyên nhân lớn nhất là do chi phí lãi vay tăng cao, lên đến hơn 71 tỉ đồng so với 22 tỉ của năm ngoái.

Tính đến thời điểm cuối năm 2013, các khoản vay và nợ dài hạn của Liberty đã gấp đôi năm 2012 với gần 890 tỉ. Mục đích vay được nêu ra trong báo cáo tài chính liên quan đến chi phí cho các dự án khác, điển hình là Trung tâm Hội nghị & Tiệc cưới Metropole và dự án khách sạn Liberty Central Saigon Riverside.

Xét ở góc độ thị trường, việc chủ đầu tư muốn bán Pullman cũng có thể được giải thích dựa trên tình hình chung. Báo cáo của Grant Thornton về khảo sát ngành du lịch và dịch vụ khách sạn Việt Nam năm 2014 cho thấy thị trường khách sạn 5 sao đang có dấu hiệu chững lại. Điều này thể hiện ở giá phòng bình quân và công suất thuê phòng bình quân giảm trong khi lượng cung phòng tăng. Cụ thể như trong năm 2013, giá phòng bình quân giảm ở tất cả các hạng sao, trong đó 5 sao có mức giảm đáng kể với 5,5%, theo sau là 4 sao và 3 sao giảm tương ứng là 4,7% và 3,1%.

Khảo sát của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cũng cho thấy trong các quý gần đây, công suất hoạt động của phân khúc 3 – 4 sao đều cao hơn so với 5 sao. Quý I/2014, công suất thuê phòng của khách sạn 3 sao đạt 75%, trong khi 5 sao chỉ 70%.

Hồi giữa quý II/2014, trong một cuộc trả lời NCĐT về thị trường khách sạn, ông Trần Trọng Kiên, Chủ tịch Tập đoàn Thiên Minh, cho rằng sự cạnh tranh ở phân khúc 5 sao là khá mạnh và vẫn là sân chơi của các tập đoàn quốc tế. Theo ông, ở một số thành phố như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, phân khúc này đang đối mặt với nguy cơ bội thực nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc 3-4 sao lại ít cạnh tranh hơn, chưa có nhiều thương hiệu mạnh hay chuỗi khách sạn được quản lý chuyên nghiệp.

Đây có lẽ cũng chính là nguyên nhân dẫn đến sự rút lui trong lĩnh vực khách sạn, đặc biệt là khách sạn 5 sao của nhiều nhà đầu tư trong khoảng 2 năm trở lại đây.

Năm 2013, Vinacapital đã chuyển nhượng 70% cổ phần của khách sạn Legend cho Lotte Hotels & Resorts, thuộc Lotte Group của Hàn Quốc với giá khoảng 63 triệu USD. Hồi đầu năm 2014, Vinaland, một công ty thành viên của VinaCapital cũng đã chuyển nhượng 53% cổ phần tại khách sạn 5 sao Movenpick Saigon cho đối tác là Tung Shing Group với giá khoảng 16 triệu USD.

Quay lại câu chuyện của Pullman, với những nhận định này thì câu trả lời cho nghi vấn trên dường như đã có phần sáng tỏ.

Giá bán và đối tượng mua

Đó sẽ là những câu hỏi cơ bản trong bất kỳ thương vụ nào, nhưng lại rất khó trả lời. Bởi đây là những thông tin luôn được bảo mật ngay cả với những thương vụ đã được hoàn tất. Tuy nhiên, với tổng vốn đầu tư lên đến 1.400 tỉ đồng, thì có lẽ Liberty kỳ vọng một mức giá cao hơn con số này.

Còn về phía đối tượng mua. Trong rất nhiều cuộc trả lời phỏng vấn của NCĐT; các nhà tư vấn nổi tiếng đến từ CBRE, Savills, Cushman Wakefield cho biết những tài sản hiện hữu tại khu vực lõi của trung tâm thành phố, đặc biệt là dự án đã đi vào hoạt động có dòng tiền tốt hiện đang nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư Nhật, Singapore, Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông.

Xét riêng về dự án thì Pullman được đánh giá là khá hấp dẫn. Ở góc độ thương hiệu, trang Adalidda.com giới thiệu “phân khúc cao cấp ngày càng trở nên bão hòa, tầm quan trọng của bản sắc thương hiệu sẽ tiếp tục phát triển vào năm 2015”. Bản sắc thương hiệu của Pullman chính là khách sạn này được Tập đoàn Quản lý Khách sạn Accor (Mỹ) quản lý. Và đây là khách sạn Pullman đầu tiên ở TP.HCM và thứ ba tại Việt Nam.

Xét về vị trí, Pullman Saigon Centre tọa lạc trên đường Trần Hưng Đạo, ngay giao lộ Trần Hưng Đạo, Nguyễn Cư Trinh, một vị trí đắc địa ngay trung tâm thành phố. Liberty cũng đã dành khá nhiều vốn để đầu tư xây dựng cho Pullman Saigon Centre. Theo công bố, Liberty đã đầu tư 40 tỉ đồng để mua thêm đất và 1.400 tỉ đồng chi phí xây dựng đối với dự án này.

Ở góc độ kinh doanh, mặc dù mới chỉ đưa vào hoạt động kinh doanh, nhưng Pullman đã đóng góp đáng kể vào cơ cấu doanh thu của Liberty. Theo báo cáo thường niên năm 2013 của Liberty, doanh thu phòng của Pullman đạt 14,6 tỉ đồng, chiếm 5% trong tổng doanh thu phòng của công ty này.

“Sẽ có nhiều dự án trao tay được thực hiện trong năm nay”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, nói với NCĐT trong một dịp gặp gỡ hồi đầu năm 2014. Có lẽ Pullman là một trong những dự án mà ông muốn nhắc đến. Tuy nhiên, những thắc mắc về giá bán và đối tượng mua vẫn phải đợi đến đúng thời điểm mới có được lời giải chính xác.

Theo NCĐT