Lộ diện “cứu tinh” của thị trường BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM, trong lúc khó khăn, các doanh nghiệp quay sang đầu tư vào phân khúc căn hộ cho thuê sẽ “cứu” thị trường BĐS. Đây là phân khúc tiềm năng vì nhu cầu thuê nhà ở rất lớn, nhất là những người trẻ, độc thân, những người ở các địa phương khác đang sinh sống, làm việc tại TP HCM.

Trả trước tiền thuê nhà

Khoảng hai tháng nay, thị trường BĐS xôn xao về thông tin Công ty CP quốc tế C&T tung dự án căn hộ cho thuê Beehome ra thị trường. Dự án xây dựng tại đường Nhân Thân Trung, phường 13, quận Tân Bình, TP HCM gồm 318 căn hộ có diện tích từ 30 – 65m2 hiện xong phần móng và dự kiến hoàn thành vào quý 1/2012.

Với khách hàng thuê căn hộ tại đây, chủ đầu tư đưa ra hai hình thức thanh toán là trả tiền trước khi giao nhà (như kiểu hợp đồng góp vốn thuê căn hộ thay vì mua) và thuê trả tiền sau nhưng đóng tiền theo quý, với giá thấp nhất hơn 15 triệu đồng mỗi quý và cao nhất lên đến 25,5 triệu đồng. Mỗi năm, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh tăng giá thuê nhà ở mức dưới 15% một năm.

Với kiểu trả tiền trước, mức giá thuê trong thời gian 6 năm mà chủ đầu tư đưa ra là hơn 160 – 345 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) đối với căn hộ có diện tích tương ứng từ 32 – 65m2. Như vậy, mức giá thuê mỗi tháng bình quân cho căn hộ 32m2 là hơn 2,2 triệu đồng và căn hộ 65m2 là gần 5 triệu đồng. Khách thuê phải đóng 90% tổng giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà, 10% còn lại khi bàn giao căn hộ sẽ đóng nốt. Ngoài ra, mỗi tháng khách hàng cũng phải đóng thêm phí quản lý 4.500 đồng một m2, phí gửi xe máy 70.000 đồng mỗi tháng…

Một công ty địa ốc khác cũng đang tung thông tin xây dựng dự án căn hộ cho thuê trên đường Điện Biên Phủ, quận 10 cao 16 tầng, với khoảng 50% căn hộ, tức khoảng 70 căn để cho thuê. Thời gian cho thuê với căn hộ của dự án này sẽ kéo dài khoảng 40 – 50 năm. Tuy nhiên, khách hàng cũng phải trả tiền một “cục” cho cả thời gian thuê, giống như đi mua căn hộ. Mức giá được chủ đầu tư này đưa ra khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng mỗi căn hộ tương đương 50 – 70m2. Theo tính toán của chủ đầu tư, mức giá này bằng khoảng 70% giá bán căn hộ của dự án cùng vị trí, phân khúc.

Giá quá đắt

Theo nhiều người có nhu cầu, loại hình mới mẻ này khá hữu ích với giới cán bộ, công nhân viên. Tuy nhiên, mức giá thuê căn hộ mà các công ty đưa ra hiện nay là quá đắt. Theo tính toán của chị Như Hoa, nhân viên một công ty truyền thông, đang có ý định thuê căn hộ tại các dự án này, nếu một căn hộ có diện tích 70m2 ở quận 10 mà giá thuê đến 2 tỷ đồng thì đi mua nhà lợi hơn, vì mua nhà còn được quyền sở hữu, trong khi nhà thuê thì hết thời gian sẽ phải trả lại toàn bộ căn nhà. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà một lần là ép khách hàng.

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, cho rằng, lĩnh vực kinh doanh này là hợp pháp nhưng lâu nay các chủ đầu tư không quan tâm, nay gặp khó khăn họ quay ra làm là rất tốt. Cũng theo phân tích của ông Trường, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư các dự án căn hộ bán hoặc cho thuê có quyền huy động trước nếu xây xong móng, thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhucầu thì tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà (đối với căn hộ cho thuê) không được quá 70% trên tổng giá trị hợp đồng. “Như vậy, việc chủ đầu tư dự án huy động đến 90% giá trị hợp đồng trước khi giao nhà là sai quy định”, luật sư Trường phân tích.

Ông Trường khuyến cáo, khi ký hợp đồng người thuê cần đọc thật kỹ, đặc biệt những điều khoản liên quan đến các loại phí dịch vụ, chủ đầu tư có thể lợi dụng tăng các loại phí này.

TP HCM hiện có khoảng 3.400 căn hộ cho thuê, chủ yếu là căn hộ cao cấp, tập trung ở các tòa nhà như: Mai Har Lan Building (quận 1), Jasmine Court Nguyễn (quận Phú Nhuận), Saigon City Residences (quận 1)… Theo Công ty Savills Việt Nam, trong 3 năm tới, TP HCM sẽ có khoảng 21 dự án căn hộ cho thuê, cung cấp hơn 4.400 căn hộ.

Theo Đất Việt