Cao ốc văn phòng: Đến thời suy thoái

Không hẹn mà gặp, báo cáo nghiên cứu thị trường địa ốc TP.HCM quý II/2011 của 4 công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam, Knight Frank, Cushman & Wakefield đều đánh giá cao ốc văn phòng là loại hình bất động sản ảm đạm nhất trên thị trường địa ốc hiện nay do chính sách thắt chặt tín dụng.

Từ chỗ giá thuê tăng mạnh và không có diện tích trống cách đây 5 năm, thị trường đã chứng kiến sự tụt dốc không phanh của giá thuê và tỉ lệ trống cũng tăng lên trong 2 năm qua.

CBRE Việt Nam cho biết giá thuê văn phòng hạng A trong quý II/2011 đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2006, chỉ còn 34,21 USD/m²/tháng (700.000 đồng). Còn giá văn phòng hạng B thì quay trở về mức giá của năm 2003, chỉ còn 18,7 USD/m²/tháng (xấp xỉ 400.000 đồng).

Cũng theo CBRE Việt Nam, tỉ lệ trống tại các cao ốc văn phòng khá cao. Đặc biệt, tỉ lệ trống tại cao ốc hạng A là 34,2%, tăng 2,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2010. Các tòa tháp mới có tỉ lệ lấp đầy xếp vào loại khá như Green Power, Maritime Bank Tower vẫn còn khoảng 50% diện tích trống.

Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam tại TP.HCM, trong bối cảnh cầu suy yếu và cung tăng mạnh trong thời gian vừa qua, việc thị trường diễn biến như hiện nay là tất yếu. Đó là kết quả của việc các chủ đầu tư ồ ạt phát triển cao ốc văn phòng sau thời kỳ tăng trưởng nóng năm 2007-2008.

Những kẻ bỏ cuộc chơi

Cushman & Wakefield vừa cho biết công ty này đã được VinaCapital Real Estate chọn làm đơn vị môi giới bán lại dự án cao ốc văn phòng Metroplex nằm trên đường Nguyễn Lương Bằng trong Khu Đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7. Cushman & Wakefield cũng cho biết VinaCapital đang tìm đối tác mua lại toàn bộ hoặc từng tầng của tòa nhà này, nhưng không cho biết giá bán cụ thể.

Không chỉ rao bán tòa nhà Metroplex, trước đó vào cuối năm 2009, Quỹ Đầu tư Vietnam Opportunity Fund do VinaCapital quản lý cũng đã bán hết 50,1% cổ phần của mình tại dự án A&B Tower. Đây là dự án tháp văn phòng hạng A với tổng diện tích sàn 25.500 m² ở quận 1.

Giải thích cho việc rút dần khỏi phân khúc văn phòng, ông Don Lam, Tổng Giám đốc VinaCapital, cho biết thị trường văn phòng cho thuê đang trong giai đoạn trầm lắng và chiến lược hợp lý lúc này là chuyển dòng vốn tới các phân khúc khác của thị trường bất động sản.

Không chỉ có Metroplex, trong quý I/2011, tòa nhà Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi do Công ty Nguyên Vũ và REFICO làm chủ đầu tư cũng đã được chuyển nhượng cho một nhà đầu tư Nhật. Giá trị thương vụ không được tiết lộ.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc một số công ty bất động sản lớn bán đi một vài tài sản để có vốn rót vào các cơ hội kinh doanh mới là điều có thể hiểu được. Tuy nhiên, động thái rút lui của họ khỏi phân khúc văn phòng cũng cho thấy loại hình bất động sản này đã thực sự không còn hấp dẫn.

Chuyển công năng tòa nhà

Bán cao ốc có thể là giải pháp cho một số chủ đầu tư. Nhưng đối với các doanh nghiệp khác, nếu không bán, họ sẽ phải làm gì? Tình hình khó khăn hiện nay buộc các chủ tòa nhà, bên cạnh những chính sách ưu đãi thu hút khách thuê mới, phải củng cố mối quan hệ với khách thuê bằng cách tạo điều kiện tốt nhất cho khách thuê gia hạn hợp đồng hoặc mở rộng diện tích văn phòng tại các tòa nhà.

Tuy nhiên, bấy nhiêu là chưa đủ. Theo Cushman & Wakefield, cho dù thị trường có thể phục hồi và số khách tìm thuê văn phòng có tăng thì tỉ lệ trống tại các tòa nhà vẫn sẽ tăng cao trong trung và dài hạn. Đó là do sức ép từ nguồn cung mới đổ vào thị trường. Theo dự báo của Savills Việt Nam, sẽ có hơn 1 triệu m² diện tích văn phòng gia nhập thị trường TP.HCM từ năm 2012 trở đi, chủ yếu tập trung ở quận 1.

Vậy các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục xây dựng và hy vọng thị trường sẽ khởi sắc trong trung và dài hạn hay thay đổi chiến lược đầu tư?

Rất khó để các chủ đầu tư có thể cầm cự nổi trước các mức lãi suất cao được duy trì trong một thời gian khá dài, nếu không sớm tìm đầu ra. Một giải pháp được chủ tòa nhà Vincom Center chọn lựa là chuyển công năng. Đầu năm 2011, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã cho phép chuyển công năng tầng 2-3 tòa nhà Vincom Center từ văn phòng cho thuê sang thương mại. Trước đó, tầng 21 của tòa nhà này cũng đã được điều chỉnh chức năng từ văn phòng sang căn hộ.

Theo ông Dương, Savills Việt Nam, chuyển công năng tòa nhà là một ý tưởng khá thú vị vào lúc này. Tuy nhiên, ông nhận xét: “Việc chuyển công năng của một tòa nhà có khả thi hay không tùy thuộc vào vị trí của tòa nhà đó, có phù hợp với quy hoạch của Nhà nước, tình hình hoạt động của phân khúc thị trường được nhắm tới cũng như xem xét đến chi phí đầu tư để thay đổi công năng”. 

Theo NCĐT