Bế tắc bất động sản

Áp lực lãi vay

Lỗ quý 1, lỗ quý 2 là điệp khúc của các DN BĐS kể từ khi ngân hàng (NH) mạnh tay siết chặt tín dụng, thị trường BĐS đóng băng. Năm ngoái, khi giá căn hộ, biệt thự… còn cao ngất ngưởng, DN chỉ cần bán 1, 2 dự án (DA) là đã có thể đạt kế hoạch doanh thu, lợi nhuận cả năm.

Còn năm nay, tất cả vốn liếng đều nằm chết gí tại các DA. Giám đốc một tập đoàn BĐS lớn tại Hà Nội chua xót: “Hàng tồn kho lên tới hơn 90%, từ đất nền đến căn hộ, biệt thự đều ế ẩm. Còn NH liên tục ra trát đòi nợ. Nếu không bán được hàng, chắc chỉ còn nước để họ siết nợ. Chưa khi nào thanh khoản thị trường sụt giảm như lúc này”. 

Lượng hàng tồn kho quá lớn cùng áp lực trả lãi vay đang đè nặng lên các DN BĐS. Công ty cổ phần đầu tư phát triển Kinh Bắc (KBC) có chi phí lãi vay quý 2 hơn 62 tỉ đồng, lũy kế đến tháng 6.2011 là 122 tỉ đồng. Thị trường của DN này phần lớn là đầu tư vào các khu công nghiệp (KCN). Hàng loạt DA đầu tư dở dang như KCN Quế Võ mở rộng, khu đô thị Phúc Ninh, KCN và khu đô thị Tràng Cát, KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh khiến hàng tồn kho tăng cao, kéo theo lợi nhuận sau thuế của DN quý 2 lỗ hơn 96 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi 496,3 tỉ đồng. CTCP địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR) do huy động vốn trái phiếu và vay các DN khác nên trong quý 2 nợ phải trả khá cao, khoảng 4.200 tỉ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ khoảng 2.300 tỉ đồng. Lãi vay trong quý 2 công ty phải trả 78 tỉ đồng so với cùng kỳ năm trước chỉ hơn 16 tỉ đồng.

Điều đáng lo ngại khác là chỉ số hàng tồn kho trên tài sản ngắn hạn trong quý 2 của nhiều DN rất lớn. Ở Công ty CP BĐS Việt Nam, con số đó là 92%. SCR thì có trị giá hàng tồn kho khoảng 2.400 tỉ đồng, tập trung vào các DA chung cư Sacomreal – Hòa Bình, Tân Thắng, Belleza, Green Field, cao ốc Lũy Bán Bích – Cầu Tre… Không bán được hàng nên hầu hết các DN đều chịu mức tăng trưởng âm trong quý 2/2011, với tỷ lệ trên 80%. Đặc biệt, Công ty CP Đệ Tam (Detaco) có tỷ lệ tăng trưởng là -96%.

Hạ giá cũng khó bán

Việc bị chôn vốn do tồn kho ở mức cao khiến DN gặp nhiều khó khăn trong việc huy động và quay vòng vốn, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất leo thang như hiện nay. Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Đức Vinh – TGĐ Techcombank – cho rằng tồn kho lớn, DN khó khăn là điều tất yếu xảy ra trong bối cảnh tín dụng BĐS bị siết chặt. “10 DN thì có đến 8 nhảy vào đầu tư BĐS, lại bị mất cân đối đầu tư, chạy theo phân khúc cao cấp nhu cầu không nhiều, cầu chủ yếu là giới đầu cơ. Giờ nếu cứ nằm im một chỗ, trả lãi suất trên 20%/năm cũng đủ chết rồi”, ông Vinh nói.

Theo TGĐ Công ty chứng khoán Tràng An – ông Lê Hồ Khôi, thông thường nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của DN ở mức 1 đến 1,5 là an toàn. Thế nhưng, hàng tồn kho tăng cao, các DN BĐS có hệ số lên tới trên 10, thậm chí vài chục lần, những DN này sẽ khó có thể trả được nợ. Nếu thị trường còn đóng băng, thời gian tới chắc chắn các DN sẽ phải giảm giá bán. Thực tế hiện đã có một số DN đã chấp nhận giảm giá để giải quyết khó khăn như các DA Park City hay Vân Canh tại Hà Nội. Thậm chí, giá bán đợt 2 đã giảm xuống thấp hơn đợt 1 nhưng cũng không hút được khách trong khi phải chịu phản ứng gay gắt từ các nhà đầu tư mua hàng ở đợt 1.

Nếu tình hình này không được cải thiện, các DN có bán tháo hàng hay không? Ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ Century Group (DN chuyên tư vấn BĐS), cho rằng tuy đã có DN chấp nhận giảm giá bán, nhưng xu hướng bán tháo khó xảy ra vì người mua hiện nay không sẵn sàng tham gia thị trường do không có vốn. “Khi thị trường thanh khoản tốt, giảm giá mới bán được hàng. Hiện thị trường bị trơ, giá có giảm cũng khó có người mua. Nhiều DA mới vừa công bố giá rất rẻ, nhất là ở TP.HCM, chỉ 10 triệu đồng/m2 cũng không ai hỏi han gì”, ông Hưng chia sẻ.

Ông Dương Thành Đạt – TGĐ Công ty TNHH Hanotex chủ dự án SkyCity Tower 88 Láng Hạ (Hà Nội) – cho rằng có không ít DN vay với lãi suất cao, hàng tồn kho nhiều phải giảm giá bán nhưng sẽ không bán tháo. Họ không bán và cũng không dám làm tiếp, chấp nhận tạm dừng dự án, chịu phạt. Điều đang xảy ra là nhiều chủ đầu tư các DA mới hoặc đầu tư dở dang không cân đối được tài chính phải chuyển nhượng cho đối tác khác, thay vì hạ giá bán lẻ.

Ông Phạm Quế Lâm, Phó TGĐ CTCP BĐS Sài Gòn – Thái Sơn, cho rằng dù khó khăn nhưng các DN chưa thể giảm về giá gốc. Số các DA chào mới giá rẻ thời gian qua thực ra bán bằng giá công bố giai đoạn đầu khi ra mắt sản phẩm.

Theo Thanh Niên