Về đâu căn hộ nghỉ dưỡng?

Chúng tôi sẽ bán hết toàn bộ 143 căn hộ nghỉ dưỡng của Nha Trang Center trong vòng 1 tháng”. Đó là phát biểu của ông Lê Đình Trí, Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Hoàn Cầu tại buổi giới thiệu và công bố bán hàng vào ngày 22.4.2011.

Phát biểu trên không phải là vô căn cứ. Nằm trên đường Trần Phú, ngay trung tâm thành phố Nha Trang, nhưng Dự án có giá bán khoảng 1.700 USD/m² (tương đương 35 triệu đồng), một mức giá khá hấp dẫn so với những dự án có vị trí tương tự. Chẳng hạn, cũng nằm trên đường Trần Phú, The Costa Nha Trang do Công ty Cổ phần TD làm chủ đầu tư có giá lên đến 2.200 USD/m² (hơn 45 triệu đồng).

Tuy nhiên, đã hơn 1 tháng trôi qua, theo đại diện của Công ty Hoàn Cầu, số lượng căn hộ bán được tại dự án Nha Trang Center chỉ là 55 căn.

Bán chậm

Nếu so với tình hình bán hàng của một số dự án căn hộ nghỉ dưỡng khác, mức tiêu thụ của Nha Trang Center là khá tốt. Dự án Blue Sapphire Resort (Vũng Tàu) do CotecLand làm chủ đầu tư, sau một thời gian tung ra thị trường, chỉ mới tiêu thụ được khoảng 70 căn trong tổng số 130 căn của block A. Hay dự án Ocean Vista do Tập đoàn Rạng Đông làm chủ đầu tư có tỉ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 70% sau hơn 2 năm chào bán. Một số dự án căn hộ nghỉ dưỡng khác ở Đà Nẵng như The Cham, Azura cũng tiêu thụ khá chậm. Những con số trên là do các chủ đầu tư cung cấp, còn thực tế bán hàng như thế nào lại là chuyện khác.

Việc tiêu thụ chậm cũng là điều dễ hiểu trước khó khăn chung của thị trường bất động sản do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ. Nhưng một lý do quan trọng hơn là nhu cầu về căn hộ nghỉ dưỡng thấp trong khi nguồn cung đang tăng dần. Theo thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, tính đến hết năm 2010, thị trường Việt Nam có khoảng 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng và dự kiến sẽ có thêm 10.000 căn nữa trong 10 năm tới.

Một lý do được nhiều doanh nghiệp đưa ra khi đầu tư vào phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng là nhu cầu muốn sở hữu một ngôi nhà thứ 2 như một phong cách sống đang tăng lên. Điều này thể hiện qua khảo sát của Savills Việt Nam về ưu tiên hàng đầu của người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, nhu cầu mua để thỏa mãn phong cách sống chiếm đến 52,4%. Thế nhưng, đó là con số khảo sát của biệt thự nghỉ dưỡng, chứ không phải căn hộ nghỉ dưỡng.

Theo bà Nguyễn Thị Hà Vân, Trưởng phòng Tiếp thị Bán hàng của Savills Việt Nam, người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường thuộc tầng lớp giàu có. Do đó, nếu có mua, họ cũng mua biệt thự, vì có thể đưa cả gia đình đến nghỉ dưỡng, chứ ít khi chọn căn hộ. “Căn hộ nghỉ dưỡng nhắm vào nhóm khách hàng trung lưu, nhưng tầng lớp này lại không chi mạnh tay như những người giàu có. Do vậy, so với căn hộ nghỉ dưỡng, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng có cơ hội bán hàng tốt hơn”, bà nhận định.

Thậm chí, ngay cả biệt thự cũng khó bán trong giai đoạn hiện nay. Đà Nẵng được xem là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển nhất Việt Nam, nhưng theo báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, mức tiêu thụ hiện chỉ khoảng 50%, tương đương 246 căn trong tổng số 500 căn biệt thự nghỉ dưỡng ven biển tại thị trường này.

Lợi ích kép hay là nơi chôn vốn?

Nhìn vào cách thức chào bán căn hộ nghỉ dưỡng thời gian qua có thể thấy, nhiều doanh nghiệp chủ yếu đánh vào yếu tố đầu tư hơn là nhu cầu nghỉ dưỡng của khách hàng. Hầu như khi tung ra dự án căn hộ nghỉ dưỡng nào, các chủ đầu tư cũng đều đưa ra các tiện ích để thu hút khách hàng như hình thức Timeshare (việc mua quyền sở hữu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định), cho thuê lại…

Mới đây, Công ty Sài Gòn Phương Nam, đơn vị phân phối dự án Ocean Vista, đã giới thiệu với khách hàng mô hình E-condotel. Theo công ty này, E-condotel là sự kết hợp giữa 2 khái niệm căn hộ nghỉ dưỡng cho thuê (condotel) và trao đổi kỳ nghỉ (exchange).

Hình thức cho thuê lại được cho là có thể mang lại lợi ích kép cho chủ sở hữu vì vừa có thể nghỉ dưỡng vừa có thể đầu tư. Tuy nhiên, đó có thực sự là lợi ích kép hay chỉ là nơi chôn vốn? Nhiều chủ đầu tư nói rằng nhà đầu tư sẽ có được nguồn thu từ việc cho thuê lại, nhưng theo một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), rất ít chủ đầu tư dám cam kết điều này vì đòi hỏi phải có tiềm lực tài chính rất lớn. Nói cách khác, đây chỉ là chiêu câu khách nhằm làm tăng thêm sức hấp dẫn cho bất động sản.

Mặt khác, công suất cho thuê phòng của khách sạn rất thấp và số khách sạn thì không ngừng tăng lên. Vậy ai sẽ thuê lại những căn hộ nghỉ dưỡng này?

Căn hộ nghỉ dưỡng có phải là cơ hội đầu tư hay không thì chưa rõ, trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra từ 200.000 USD (khoảng 4,1 tỉ đồng) đến gần 300.000 USD (hơn 6 tỉ đồng) cho một căn hộ nghỉ dưỡng có diện tích chỉ khoảng 100 m². Rõ ràng, đó là điều khiến người mua phải cân nhắc.

Ngoài ra, theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nếu mục đích mua là để cho thuê lại, người mua phải quan tâm đến nhiều chi phí liên quan như đầu tư trang thiết bị nội thất đồng bộ với toàn bộ dự án, chi phí vận hành. “Ngay cả đó là dự án tốt, được điều hành bởi một đơn vị quản lý nước ngoài chuyên nghiệp thì người mua cũng phải quan tâm đến mức phí trả cho đơn vị điều hành. Bởi lẽ, thông thường, đơn vị quản lý càng danh tiếng thì mức phí càng cao”, ông nói.

Hơn nữa, nhà đầu tư ngày nay đã cẩn trọng hơn trong việc chọn mặt gửi vàng. Chị Bùi Phương Tâm, giám đốc một doanh nghiệp trong ngành dệt may tại TP.HCM và là một nhà đầu tư bất động sản, cho biết sau khi tham khảo và cân nhắc, chị đã quyết định không mua căn hộ nghỉ dưỡng mặc dù đã đặt cọc giữ chỗ. Lý do chị đưa ra là khó có thể kỳ vọng vào việc cho thuê lại để kiếm lời, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Trước những thực tế trên, một vấn đề được đặt ra là thị trường căn hộ nghỉ dưỡng rồi sẽ đi về đâu khi nguồn cung đang lớn dần. Nếu nhìn vào trào lưu đầu tư ở Việt Nam, câu trả lời có thể là một phiên bản của căn hộ cao cấp hay thị trường chứng khoán hiện nay.

Theo NCĐT